在日本大阪西成区，黄昏总是带着一种复杂的味道。空气里混合着陈年垃圾的霉味、墙角未干的尿味，以及近几年随着疯狂改造翻新而弥漫开来的水泥灰浆气息。
街道上，几个衣衫褴褛的日本老人推着生锈的自行车，缓缓穿越著名的"流浪汉之家"三角公园。而在他们身后不远处，一群拖着银色行李箱的年轻中国游客，正低头盯着手机里的地图软件，在错综复杂的巷弄里寻找他们以每晚 300 元人民币订下的"特区民宿"。
这里曾是日本最著名的贫民窟，也是被主流社会遗忘的角落，聚集着大量的日结工和流浪汉。但如今，它在地产圈有了一个新的绰号—"大阪的中华街"。不是因为街边多了几家中餐馆，而是那些挂着民宿住宅标识的楼房里，房产证上密密麻麻写着中国人的名字。
大阪市西成区一名男子与无家可归者聊天，并向他们分发物资
过去几年，成千上万的中国中产阶级怀揣着资金与焦虑，像候鸟一样飞越海峡。他们买下这里破旧的公寓，试图用"经营管理签证"为家庭搭建一个通往发达国家的安全屋。在那个狂热的阶段，这里被描绘成遍地黄金的蓝海，仿佛只要投资民宿，就能躺着赚钱、拿身份、享受福利。
然而，2025 年的冬天来得比往年更早。随着日本政府将"经营管理签证"的投资门槛提升至 3000 万日元，昔日的蓝海变成了红海。许多人原本就因为不了解内情而上当受骗，而随着日本首相高市早苗 11 月 7 日发表那番粗暴干涉中国内政的言论以来，日本民间敌意上升，待在日本甚至连人身安全都成了问题。
"不要买，不要当接盘侠。"当地的中国中介发出了善意的忠告。
01 贫民窟与乌托邦
2020 年，32 岁的翟勒做了人生中最大的一次决定。他卖掉国内的房子，辞去工作，一个人带着行李箱飞到日本。
在那之前，他是上海一家投资公司的经理。传统行业越来越不好做，生活节奏不断加快，压力也越来越重。他想换个环境，也想重新寻找出路。2017 年，他和女友到大阪、神户和奈良旅行。那是他第一次深入观察这个国家，街道的整洁、社会的秩序感，都让他印象深刻。
作为投资人，他也敏锐地捕捉到了日本民宿的商机。"日本的酒店普遍很小，十几平米，两个人加上两个大行李箱，就没什么地方转身了。旺季还按人头收费，本来 800 元一晚的房间，两人住就要 1400 元。"相比之下，民宿的空间更大，价格更具竞争力，未来或许更有前景。
2019 年，公司决定正式进军日本民宿市场。他跟着团队去大阪考察，看地、看房、看施工条件，也向当时关西最大的民宿公司请教经营模式。他们了解到，日本整体房价和地价都低于国内，不仅建筑质量高、工期短，还是永久产权，民宿回报率也不错。更重要的是，大阪正在筹备 2025 年世博会，还计划在 2030 年建成全亚洲最大的赌场，城市的未来发展肉眼可见。
11 月 17 日拍摄的日本东京城市景观 / 新华社记者贾浩成摄
不久，他就和几个合伙人凑了 1 亿 3 千多万日元，在大阪大国町买下一块 140 平米的土地，准备建楼。但就在这时，疫情爆发了。全球旅游业停摆，项目只能被迫按下暂停键。直到疫情过去，他才在北海道成立了 Wing Niseko 房产公司，重新开始这条路。之后几年，他又陆续在北海道花了 2 亿日元，购买了 4 套民宿。
翟勒只是其中一个例子。过去十年里，成千上万的中国中产像他一样，试图用"民宿"这把钥匙打开通往日本的门。
在日本的法律体系中，"经营管理签证"最初并不是为移民设计的。它诞生于 2006 年泡沫经济破裂之后，为了吸引外国投资者，日本推出了"经营投资签证"，2015 年更名为"经营管理签证"。
但在中国的中介口中，它被重新定义为"日本移民签证"。只要拿出 500 万日元（约合 25 万元人民币）注册一家公司，并保持正常运营，不看语言、不看学历、不看年龄，就可以拿到经营管理签证。一人申请，全家可以移居日本，享受当地居民同等的医疗、教育福利，住满五年可入籍，十年就能拿永驻身份。
2018 年，《住宅宿泊事业法》（即"民宿新法"）实施，开民宿成为合法经营行为。于是，民宿政策与经营管理签证形成了天然闭环，买房、经营、资产配置，一次性解决。而大阪又因 2016 年推出了"特区民宿"制度，允许民宿全年 365 天营业，突破了民宿新法 180 天的限制，迅速成为中国买家最集中的目的地。
2025 年，大阪暂停发放新的"特区民宿"许可证
"疫情之后，中国人报复性买房、报复性办签证。尤其是江浙沪的客户，一买就是几套。"在关西深耕多年的房产中介林书聪见证了这波疯狂。那几年，只要从大阪西成区的车站出来，走几步就能看到民宿门口密密麻麻的运营标牌，许多经营者的名字都是中文。
数据佐证了这种狂热。据日本官方统计，持有经营管理签证的人数从 2015 年底的 18100 人，激增至 2024 年底的 41600 人，其中超过半数持有者是中国人。阪南大学松村嘉久教授的研究更指出，截至 2024 年底，大阪认证的 5587 家特区民宿里，有 2305 家由中国企业经营，其中一半是在 2022 年之后拿到认证的，增长速度在疫情后尤其明显。
2019-2024 年日本持有经营管理签证的人数变化
西成区，这个曾长期被视为大阪"毒瘤"的贫民区，因为地价低、建筑密集，反而成了中国资本最集中的狂欢场。对许多从中国远道而来的买家而言，这里不再是流浪汉的聚集地，而是一张能以相对低成本进入日本的通行证。
"花 50 万，全家合法生活在发达国家。"
"不会日语也能开公司。"
"大阪民宿回报率 6% — 8%，孩子能上日本学校。"
这些经过提炼的卖点，被做成一条条吸引人的广告语，在社交平台上不断扩散。
很多人就是在这样的承诺里，迈出了那一步，可等真正把房子交付运营、开始算账的那一刻，他们才慢慢意识到，事情并不是他们想的那样简单。
02 镰刀、损耗与隐形壁垒
摆在他们面前的第一件事，不是收益，也不是回本，而是价格不透明的"镰刀"。
林书聪见过太多这样的故事。他说，西成区的房子，正常价格就是两三千万日元，贵一点也就是四千万日元。但一些国内中介，硬是能把同一套房子卖到八千万日元。他们甚至把大阪的西成区说成是"北京的西城区"，买家不熟悉日本，还以为自己捡到便宜，其实是掉进了陷阱。
大阪的城市景观 / 南风窗诺言摄
这种套路通常是"两头割"。买房时，中介会承诺代运营三年，年化回报 6%，听上去像是稳赚不赔的生意。可房价被抬高的那一部分，已经把三年的"回报"都算进去了。"一套 8000 万日元的房子，账面上给你做足收入，看起来完全够维持签证。"林书聪说，"但往往不到三年，运营方就会说经营不善，要解约。你再找正规的运营公司，按市场行情分成，回报率可能连 3% 都没有。买房一次，运营一次，两次都得挨刀。"
比经济账更难算的，是文化账，小到垃圾分类的摩擦，大到当地民众对整个中国房东群体的抵制，造就了一道难以逾越的鸿沟。
当地民众对民宿产业持有不满态度
在大阪府"府民之声"页面上，关于西成区民宿噪音、治安恶化、推高租金的投诉在 2024 年激增至 399 件，比前一年翻了一倍。有人举报，一些中国买家在民宿特区大量收购公寓，把租金抬上去，迫使原住民搬走，再把整栋楼改成民宿。还有大阪居民投诉"我的一位住在浪速区的熟人，在房东变成中国人后，房租立刻从 8 万日元涨到了 18 万日元，他也因此被迫搬走"。
随着讨论不断累积，抵触情绪越来越明显。"日本有个词叫‘观光公害’。"林书聪说，"就是过度旅游。在大阪、京都这些游客密集的地方，你很容易感觉到本地人的不耐烦。"他自己在谈交易时，也遇到过这样的气氛，对方只要听到买家是中国人，态度马上变冷。
在这种混乱、矛盾和情绪不断扩散的环境里，日本政府的态度也开始发生变化，风向一点点从市场端，转向了经营管理签证本身。
03 风向变了
2025 年 10 月 10 日，日本出入国在留管理厅公布了新的"经营管理"签证规定。这项政策一出，" 500 万日元就能移民日本"的时代基本宣告结束。
新规把注册公司的资金要求从 500 万日元提高到 3000 万日元，并要求必须雇佣至少一名日本人或持永住身份的全职员工。与此同时，日本政府开始审查申请人的背景，要求有三年以上管理经验，或者拥有相关专业的硕士学历。申请公司的业务计划，也需要由注册会计师或中小企业诊断师确认。
日本的意图很明显，希望提高门槛，阻止外国人的到来。不管是此前崛起的参政党，还是极右翼背景出身的先首相高市早苗，都在极力回应日本民间的排外情绪。自然，外国人问题，也成了新政府首推的重要议程。
日本街头反对民宿的标语
凡凡作为从业者，明显感觉到了风向的变化，"以前申请一年 365 天营业的旅馆业牌照还算简单，现在要做无障碍设施，成本一下就上来了，流程也变麻烦了。"
各地的民宿规定也变严了。《住宅宿泊事业法》要求经营者必须提前和周边邻居沟通。以前是以房子的中心点画一个范围，现在改成以四个角为基点。涉及范围更大，需要挨家挨户说明情况。
这些变化在华人圈里引起了不小的震动。林书聪说，他最近接触的客户，大致分成两类。
一类人态度很强硬。他们认为现在别人大批量抛售房产，价格下降，正是"捡漏"的好时候。他们甚至比以前更敢投，以为能"捡"到便宜货。
另一类人则想尽快止损。这类人在买房的时候就已经吃过亏，如今续签无望，只能赶紧挂牌出售。但市场已经变了，懂行的本地人一看就知道问题在哪里，接盘的并不多。
大阪正在抛售的房屋
更焦虑的是一些家庭。他们卖也难，留也难。林书聪提到了一对广州夫妇，他们被某油管网红忽悠，投入 600 万人民币在大阪买了 2 套民宿，还绑定了昂贵的税务服务。然而，由于房子位置偏僻、质量堪忧，加上托管公司的运营不善，最后不仅没赚到钱，反而成了负担。
"他们找我咨询想止损，但除了割肉别无他法，"林书聪无奈地说，"更麻烦的是，他们被那个中介 PUA 了，以为签证必须找原中介续，对于需要准备什么材料一无所知，生怕得罪了中介导致签证作废。"
而对于那些仍在犹豫是否入场的人，林书聪建议，"不要犹豫，不要买。除非你懂行，而且准备亲自经营。否则现在进来，就是接盘"。
他判断，日本未来的民宿政策还会继续收紧，未来几年，房产市场也会进入调整，不会像过去那样一路上涨。
04 地缘政治与社会温差
2025 年 11 月 7 日，日本政坛又丢出了一颗重磅炸弹。日本新任首相高市早苗在众议院预算委员会上公然表示，"台湾有事"可能是日本行使集体自卫权的"存亡危机事态"。这番暗示日本可能武力介入台海的言论，迅速引发了中国国内的强烈抗议，也让中日民间交流的信任基础摇摇欲坠。
翟勒是最早感受到寒意的人。从 11 月中旬开始，退订的通知接踵而至，"目前大约有 30% 到 40% 的订单被退订"。他接到的第一个退单来自国内 4 位阿姨组成的旅行团，她们原本计划春节期间在北海道游玩一周，结果前几天跟他取消，理由是"响应政策，不给国家添乱了"。
对于北海道的民宿业来说，12 月到 2 月的雪季一直是北海道民宿的旺季，往年这个时候，房间早已被预订一空，如今却要面对客源断流的窘境。
北海道雪景 / 南风窗诺言摄
林书聪观察到，日本的代际差异正在拉大。一些经历过中日蜜月期的老一辈日本人，对中国依然抱有尊重，他们会把吃中餐视为高端消费，甚至会为此特意穿上正装。
但年轻人的态度不一样。"日本年轻人对政治其实不感兴趣，他们只关心工资涨没涨、便利店的便当贵没贵"，林书聪说，"但他们对中国的态度，与其说是恶意，不如说网络构建了他们对中国的刻板印象。前阵子，有一个中国光头男在涩谷街头打篮球跳舞的视频在日本社交网络上疯传，评论区里骂声一片。"
这种情绪偶尔也会刺破表面的礼貌。前几天，林书聪在心斋桥一家拉面店点餐，刚在自助机上买完票，店员看到他是中国人，直接冲出来对他比了一个" Stop "的手势，语气生硬且充满防备。
性格温和的翟勒，在大阪西成区也经历过一次正面冲突。那天他接送做产后康复的妻子，把车临时停在主路上，"因为日本是允许打着双闪、不熄火、人不下车临时停靠的"，两个日本年轻人却走过来，指责他堵了路。当听出他是外国人后，对方的指责迅速升级成了辱骂，对他说"你们中国人最好别在这，早点从大阪滚出去"。虽然冲突最终在翟勒提出"报警"后平息，但那种敌意让他记忆犹新。
"社会正在分裂。"翟勒总结道。媒体和网络在不断渲染对抗，影响着普通民众的情绪。但在商业领域，那些真正有生意往来的日本合作伙伴，依然保持着理性和专业，"只要遵守游戏规则，生意还能做"。
11 月 21 日，在日本东京的首相官邸外，民众参加抗议活动 / 新华社记者贾浩成摄
只是，大家都心照不宣地感觉到，那个靠热情和微笑就能消融隔阂的年代，似乎正在远去。
新政与寒流，让所有人都开始重新思考去留。而无论选择是什么，那个"遍地是机会"的年代，早已经彻底结束了。
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